Die Entziehung des Wohnungseigentums

Die Entziehung des Wohnungseigentums

In der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es – gerade bei größeren Gemeinschaften – immer wieder vor, dass sich darunter ein „schwarzes Schaf“ mischt, unter dem alle anderen Wohnungseigentümer zu leiden haben. Häufig verhält es sich so, dass einer oder mehrere Wohnungseigentümer die geschuldeten Beiträge nicht entrichten, die laufenden Unterhaltskosten der Gesamtimmobilie daher den anderen Wohnungseigentümern allein zur Last fallen. An sich sieht das Wohnungseigentumsgesetz für solche Fälle die Möglichkeit vor, dem missliebigen Eigentümer das Eigentum zu entziehen. Macht sich ein Wohnungseigentümer nämlich einer schweren Verfehlung gegenüber den anderen schuldig, kann ihm das Eigentum entzogen werden. Eine solche schwere Verfehlung stellt gerade die fortlaufend unpünktliche Zahlung des Wohngelds dar, so dass die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer den anderen Gemeinschaftern unzumutbar wird.

Dennoch gab es in der Vergangenheit kaum Fälle, in denen tatsächlich einmal das Eigentum entzogen wurde. Woran lag das? Das Gesetz hatte die Entziehung als „Zwangsverkauf“ ausgestaltet. Zwar kam es immer wieder vor, dass ein Wohnungseigentümer verurteilt wurde, seine Wohnung zu verkaufen. Die Veräußerung erfolgte dann in einem besonderen Verfahren der sog. „freiwilligen Versteigerung“. Diese Verfahrensweise hatte einen erheblichen Pferdefuß: Ein Erwerberinteressent musste nämlich die auf dem Wohnungseigentum bestehenden Belastungen, also insbesondere bestehende Grundschulden, übernehmen. Ein neuer Eigentümer wollte aber eine unbelastete Wohnung übernehmen und mit den Altschulden seines Vorgängers nichts zu tun haben. Seit Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsrechts am 1.7.2007 könnte sich hier einiges ändern. Die Entziehung des Eigentums ist jetzt kein Zwangsverkauf mehr, sondern stellt eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme der Eigentümergemeinschaft dar. Dies hat zur Folge, dass ein lastenfreier Erwerb des Wohnungseigentums durch einen Erwerber möglich wird. Vorhandene Grundschulden können daher die Vollstreckung praktisch nicht mehr behindern. nur noch bedingt beeinträchtigen. Allerdings steht die Ausübung dieses Rechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, es sei denn, es handelt sich um eine Gemeinschaft, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht. Für den vom Eigentumsentzug bedrohten Wohnungseigentümer bleibt die Möglichkeit, die Zwangsvollstreckung zu verhindern, indem er die Verpflichtungen, wegen deren Nichterfüllung er zum Entzug verurteilt wurde, nachträglich erfüllt, also insbesondere nachträglich rückständiges Wohngeld bezahlt.

Dr. Klaus Märker
Rechtsanwälte Dr. Fricke & Partner, Freiburg



(Lesen Sie auch das von Dr. Klaus Märker verfasste Buch „Haftung und Rückabwicklung bei fehlgeschlagenen Kapitalanlagen“, welches im Verlag Karl Alber in Freiburg erschienen und im Buchhandel erhältlich ist.)