Keine Anfechtung in der Zwangsversteigerung

Keine Anfechtung in der Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung bietet oft die Möglichkeit, Immobilien weit unter ihrem tatsächlichen Wert zu erwerben. Es kann aber auch einmal anders kommen, wie ein kürzlich vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedener Fall zeigt. Ein Gläubiger betrieb die Zwangsversteigerung in ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Das Zwangsversteigerungsgericht holte daraufhin ein Sachverständigengutachten ein, das die nutzbare Wohnfläche des Gebäudes mit 1.420 qm angab. Tatsächlich hatte das Gebäude jedoch eine weitaus geringere Wohnfläche von nur 710 qm. In der Zwangsversteigerung meldete sich ein Erwerbsinteressent und gab ein Gebot ab, aufgrund dessen er den Zuschlag erhielt. Als er später bemerkte, dass die Wohnfläche deutlich kleiner war, nämlich gerade einmal halb so groß als im Gutachten angegeben, erklärte er nachträglich die Anfechtung seines Gebots. Der BGH hat die Anfechtung jedoch nicht durchgreifen lassen (BGH, Beschl. v. 18.10.2007, V B 44/07). Zwar kann bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken der Bieter, dem der Zuschlag erteilt worden ist, sein Gebot wegen Irrtums anfechten. Im konkreten Fall kann aber nicht angefochten werden. Denn nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes sind Ansprüche des Erstehers wegen Sachmängeln ausgeschlossen.

Der Erwerb eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung darf nicht verglichen werden mit einem Kaufvertrag über eine Immobilie. Es handelt sich um etwas grundlegend anderes. Deshalb darf der gesetzliche Gewährleistungsausschluss nicht durch eine Irrtumsanfechtung unterlaufen werden. Da der Erwerber seine Anfechtungserklärung ausschließlich auf den Umstand stützte, dass die Wohnfläche des Gebäudes lediglich halb so groß ist wie die in dem Verkehrswertgutachten und in den Terminsbekanntmachungen angegebene Fläche war, beruft er sich auf einen Irrtum über eine sog. verkehrswesentliche Eigenschaft des Versteigerungsobjekts. Das aber ist gerade ein Sachmangel, dessen wegen die Anfechtung in der Zwangsversteigerung gerade nicht stattfinden darf. Damit ist der Erwerber allerdings nicht ganz schutzlos. Denn er kann Schadensersatzansprüche gegen den Sachverständigen verfolgen, der den Wohnungswert ermittelte und die Wohnungsgröße im Gutachten falsch angab.



Dr. Klaus Märker
Rechtsanwälte Dr. Fricke & Partner, Freiburg



(Lesen Sie auch das von Dr. Klaus Märker verfasste Buch „Haftung und Rückabwicklung bei fehlgeschlagenen Kapitalanlagen“, welches im Verlag Karl Alber in Freiburg erschienen und im Buchhandel erhältlich ist.)