Neues WEG-Recht
Neues Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft
Am 1.7.2007 ist eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft getreten, das tiefgreifende Änderungen mit sich bringt. Jeder, der eine Eigentumswohnung besitzt, wird damit früher oder später konfrontiert werden. Die Neufassung des Gesetzes begründet die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie muss jetzt zwingend als solche bezeichnet werden mit der zusätzlichen Angabe des Grundstücks (also beispielsweise „Wohnungseigentümergemeinschaft Hansjakobstr. 5“). Dies hat weitreichende Konsequenzen, denn damit wird der Verband der Wohnungseigentümer selbst Träger des sogenannten Verwaltungsvermögens. Zum Verwaltungsvermögen gehören alle im Rahmen der Gesamtverwaltung erworbenen Sachen und Rechte sowie die entstandenen Verbindlichkeiten, etwa die Wohngeldschulden der einzelnen Wohnungseigentümer aus Abrechnungen, Wirtschaftsplänen und Sonderumlagen, aber auch alle Forderungen aus vertraglichen Beziehungen, bei denen der Verband selbst Vertragspartner ist. Denkbar ist aber auch, dass andere Gegenstände in das Verwaltungsvermögen überführt werden. Will die Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise eine Hausmeisterwohnung oder ein zusätzliches Grundstück als Fahrradabstellplatz erwerben, steht dem nichts mehr im Wege. Den einzelnen Wohnungseigentümern stehen an diesen Gegenständen keinerlei Eigentümerrechte zu. Wird die Eigentumswohnung veräußert, wird der Erwerber Mitglied des Verbandes und hat an diesem Vermögen unmittelbar Anteil. Neben dem Verwaltungseigentum steht den Wohnungseigentümern natürlich auch weiterhin das (vom Verwaltungsvermögen strikt zu unterscheidende) Miteigentum an den gemeinschaftlichen Räumen und Gebäudebestandteilen zu.
Das Gesetz regelt die Haftung völlig neu. Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft jetzt nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Der Gläubiger kann entweder die Eigentümergemeinschaft direkt in Anspruch nehmen oder sich unmittelbar an den oder die Wohnungseigentümer halten. Die anteilsmäßige Außenhaftung besteht in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils. Beispiel: Besteht eine Schuld der Wohnungseigentümergemeinschaft über 100.000,00 € kann der Gläubiger den einzelnen Eigentümer zur Zahlung von 10.000,00 € verklagen, wenn dessen Miteigentumsanteil 1/10 beträgt. Dieser im Außenverhältnis durch die Wohnungseigentümer nicht abänderbare Haftungsschlüssel entspricht in vielen Fällen nicht dem internen Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaft. Gegenüber dem Gläubiger kann sich der einzelne Wohnungseigentümer darauf aber nicht berufen. Er muss seinen Ausgleich innerhalb der Eigentümergemeinschaft suchen. Wird das Wohnungseigentum veräußert, endet die Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers nicht automatisch. Das Gesetz sieht eine Nachhaftung des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers vor, begrenzt diese aber. Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer haftet nur für solche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind oder vor Ablauf von fünf Jahren nach seinem Ausscheiden fällig werden.
Von herausragender Bedeutung ist sodann die neu geschaffene Möglichkeit, durch Mehrheitsbeschluss über Maßnahmen zur Modernisierung und Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik zu entscheiden, und zwar auch dann, wenn diese Maßnahmen über eine Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen und der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts, der dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie oder Wasser dienen. Erforderlich ist hierfür eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Bei der Verteilung der Kosten für derartige Maßnahmen können die Eigentümer künftig mit der entsprechenden Mehrheit auch einen anderen Kostenverteilungsschlüssel wählen. Dadurch wird es möglich, diejenigen Miteigentümer stärker in Anspruch zu nehmen, die von einer bestimmten Maßnahme am meisten profitieren.
Dr. Klaus Märker
Rechtsanwälte Dr. Fricke & Partner, Freiburg
(Weitergehende Ausführungen zu diesem Thema können Sie nachlesen in dem von Dr. Klaus Märker verfassten Buch „Haftung und Rückabwicklung bei fehlgeschlagenen Kapitalanlagen“, welches im Verlag Karl Alber in Freiburg erschienen und im Buchhandel erhältlich ist.)