2. Bausteine

a) Hypothekenkredit mit regelmäßiger Tilgung

Die Angebotsvielfalt täuscht

Um den restlichen Finanzierungsbedarf zu decken, gibt es viele Möglichkeiten. Jede hat ihre Vor- und Nachteile. Die Erfahrung zeigt, dass Kreditkonstruktionen, die kompliziert und mit einer Vielzahl von Verträgen kombiniert sind, häufig auch die teureren sind. Bleiben Sie somit bei Angeboten komplizierter Kreditkonstruktionen kritisch. Oft ist der gute, bewährte Hypothekenkredit die sicherste und günstigste Finanzierungsart.

Prinzip des Annuitätendarlehens

Das so genannte Annuitäten-(Tilgungs-)darlehen ist ein einfacher Hypothekenkredit und wird Ihnen von einer Bank oder Sparkasse gewährt. Sie haben während einer fest vereinbarten Zinsbindungsdauer einen unveränderten Zinssatz und eine regelmäßige Tilgung von 1% oder mehr. Somit ergibt sich eine gleich bleibende Jahresleistung, die so genannte Annuität. Ihre Zahlung erfolgt in der Regel monatlich oder Quartalsweise in ,,Raten". Die Rate besteht aus einem Anteil für die anfallenden Zinsen und dem darüber hinausgehenden Tilgungsanteil.

Mit zunehmender Rückzahlung des Kredites sinken so die zu entrichtenden Zinsen (sog. ,,ersparte Zinsen"). Da die Rate mindestens bis zum Zinsbindungsende gleichhoch bleibt, nimmt bei sinkendem Zinsanteil der Tilgungsanteil zu. Üblich ist eine Anfangstilgung von einem Prozent des vereinbarten Kreditbetrags für das erste Jahr. Danach steigt der Tilgungssatz um die ersparten Zinsen. So ist beispielsweise ein Darlehen über 200.000 EURO mit acht Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von einem Prozent nach ca. 27,5 Jahren vollständig zurückbezahlt. Haben Sie eine höhere Anfangstilgung von zum Beispiel zwei Prozent vereinbart, erhöht sich auch die Rate von 1.500 EURO monatlich auf 1.666,67 EURO. Die Rückzahlung erfolgt somit aber bereits nach ca. 20 Jahren.

Beispiel:

Eheleute K. kaufen eine Eigentumswohnung. Sie nehmen einen Hypothekenkredit über 200.000 EURO auf. Konditionen: Nominalzins 8,0% p. a., Zinsbindung 10 Jahre, 100% Auszahlung, 1% anfängliche Tilgung, keine weiteren Gebühren, Zins- und Tilgungsverrechnung sofortig, Ratenzahlung monatlich.

In der folgenden Tabelle können Sie die Wirkungen der Annuitätentilgung nachvollziehen. Die Zahlung, also die Monatsrate, bleibt stets gleich hoch. Der Anteil der Zinsen in der Rate sinkt, während der Tilgungsanteil um die ,,ersparten Zinsen" steigt. Durch die Tilgung fällt die Restschuld. Wir haben Ihnen jeweils die letzte monatliche Rate zum Jahresende dargestellt. Annahme: Am Ende der Zinsfestschreibung wird das Darlehen mit 8% Nominalzins weitergeführt. Im konkreten Vergleich der Eheleute K. sieht der Verlauf der Tilgung und der Zinsen wie folgt aus:

Veränderungen einplanen

Dieser Tilgungsverlauf ist selbstverständlich ein Idealverlauf, da der einplanen Zinssatz sich nach dem Ende der Zinsbindung verändern kann. Sollte sich der Zinssatz nach dem Zinsbindungsende nicht verändern, wird die Annuität immer gleich hoch bleiben. Damit steigt der Zinsanteil an der Rate bei einem höheren Zinssatz, was die Folge hat, dass der Tilgungsanteil sinkt, während bei einem niedrigeren Zinssatz der Zinsanteil geringer und der Tilgungsanteil höher ist.

Tipp: Annuitätendarlehen empfehlen sich besonders für selbst genutzte Objekte. Vereinbaren Sie in Niedrigzinsphasen langfristige Zinsbindungen (ca. 10 Jahre). So haben Sie für diese Zeit eine fest kalkulierbare monatliche Belastung.

b) Finanzierung mit Lebensversicherung: Vermietung

Rückzahlung durch Lebensversicherung

Finanzierung einer Immobilie über eine Lebensversicherung ist vom Prinzip her einfach: Hypothekenkredit wird nicht laufend getilgt, sondern bei Fälligkeit einer Kapitallebensversicherung auf einen Schlag zurückgezahlt. Sie zahlen also während der Laufzeit des Darlehens nur die fälligen Zinsen und die Beiträge für die Lebensversicherung. Die Höhe des Darlehens bleibt damit unverändert. Da die Kredithöhe stets unverändert ist, zahlen Sie mehr Kreditzinsen als bei einem Annuitätendarlehen. Bei selbst genutzten Objekten lassen sich diese Schuldzinsen steuerlich nicht geltend machen. Diese Finanzierungsform ist folglich nur sinnvoll, wenn Sie die Immobilie vermieten und daher die Schuldzinsen steuerlich absetzen können.

Die Rendite der Lebensversicherung entscheiden

Die Finanzierung über eine Lebensversicherung lohnt sich nur dann, wenn für Sie der Darlehenszinssatz (nach Einbeziehung der Steuerersparnis) geringer ist als die Rendite aus der Lebensversicherung. Somit sollten Sie bei einer Finanzierung über eine Kapitallebensversicherung Ihr Augenmerk stärker auf die Rendite der Versicherungsgesellschaft (Nettoverzinsung) als auf den angebotenen Darlehenszins (Zins vor - Steuern) der Lebensversicherungsgesellschaften richten.

Tipp: Vergleich Lebensversicherungen einholen

Achtung Kredithöhe!!!

Beabsichtigen Sie den Erwerb einer Immobilie und möchten Sie als Kapitalanleger die Wohnung oder das Haus vermieten, werden Ihnen häufig von Finanzberatern Darlehen von Versicherungsgesellschaften angeboten. Fragen Sie bei der Darlehensanfrage genau nach, bis zu welchem Betrag der genannte Zinssatz gültig ist. Versicherungsgesellschaften beleihen mit ihrem oftmals günstigen Zinssatz meist nur bis 45 Prozent der Gesamtkosten. Erkundigen Sie sich, um welchen Prozentsatz sich das Darlehen versteuert, wenn mehr Geld benötigt wird. Ansonsten vergeben Banken und Sparkassen oft als Kooperationspartner der Versicherungen nachrangige Kredite, selbstverständlich zu höheren Zinssätzen, deshalb die Gesamtfinanzierung unter dem Strich meistens zu teuer wird.

Angemessene Versicherungssumme!

Und noch eins sollten Sie beachten: Eine Kapitallebensversicherung erwirtschaftet aus der Anlage Ihrer Einzahlungen, die so genannten Überschussanteile. Nach 20 oder 30 Jahren ergibt dies oft mehr als das Doppelte der eigentlich vereinbarten Versicherungssumme. Wenn die Versicherung nur der Darlehensrückzahlung dient, muss der Erlös aus der Versicherung nicht höher liegen, als das, was als Kredit zurückzuzahlen ist. Schließen Sie daher bei ca. 30-jährigen Laufzeiten ihre Versicherungssumme maximal auf die Hälfte des Kredites ab. Der Rest wäre aus den Überschüssen zu verdienen. Sie sparen so Prämien.

c) Finanzierung mit Bausparverträgen:

Vorhandene Verträge einsetzen und zinsgünstiges Darlehen

Ein wichtiges Werbeargument für das Bausparen ist der niedrige Darlehenszins von ca. 5 Prozent jährlich. Sollten Sie zum Zeitpunkt Ihrer Finanzierung über einen zur Zuteilung anstehenden Bausparvertrag verfügen, setzen Sie ihn zur Finanzierung mit ein. Zusammen mit dem angesparten Kapital (Bausparguthaben) erhalten Sie ein zinsgünstiges Darlehen mit Festzinsgarantie ausbezahlt. In der Regel entsprechen beide Beträge zusammen der vereinbarten Bausparsumme.

Hohe Ratenbelastung

Da dieses Darlehen üblicherweise innerhalb von ca. 11 Jahren zurückgezahlt werden muss, ist die monatliche Belastung, trotz niedrigerer Zinsen, durch die Tilgungsrate von etwa 7 Prozent pro Jahr relativ hoch. Aus diesem Grund kann die Finanzierung über einen Bausparvertrag meist nur ein Teil der gesamten Finanzierung sein.

Zwischenfinanzierung bei Teilansparung

In den meisten Fällen aber ist der Bausparvertrag nur zum Teil angespart und noch nicht Zuteilungsreif. Sie können nun den Vertrag weiter besparen und die Zeit bis zur Zuteilung des Vertrages mit einer Zwischenfinanzierung in Höhe der Bausparsumme überbrücken. Die Zwischenfinanzierung der Bausparsumme beantragen Sie am besten bei der Bausparkasse, da diese den Zeitpunkt der Zuteilung beurteilen kann und die Bausparkasse die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch sofort veranlasst; so sparen Sie Grundbuch- und Notarkosten. Allerdings sollten Sie dann bereits über ein hohes Guthaben auf Ihrem Bausparkonto verfügen und die Zuteilung des Bausparvertrages in den nächsten zwei bis drei Jahren erwarten.

TIPP: Zuteilung beschleunigen

Andernfalls wäre eine Herabsetzung oder Teilung der Bausparsumme zum Zwecke der früheren Zuteilung zu überlegen.

Teuere Nachbesparung

Die schlechteste Variante ist es dagegen, einen Bausparvertrag neu abzuschließen, der dann entweder regelmäßig nachbespart wird oder auf den der Bausparer eine größere Soforteinzahlung leistet.

Bankvorausdarlehen gegen Bausparverträge

Die Bausparsumme wird hier durch ein tilgungsfreies Darlehen vorfinanziert. Nach der Zuteilung des Bausparvertrages wird das so genannte Vorausdarlehen in einer Summe zurückgezahlt. Sie zahlen danach die Zins- und Tilgungsrate für das Bauspardarlehen. Oft bieten die Bausparkassen für das Vorausdarlehen einen sehr günstigen Zinssatz und versuchen, Ihnen mit der Aussicht auf das spätere günstige Bauspardarlehen die Vorausfinanzierung schmackhaft zu machen. Doch bedenken Sie, dass Sie Ihr angespartes Kapital bis zum nicht garantierten Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrages nur als ein niedrigverzinslicher Sparvertrag mit 2 oder 3% Verzinsung läuft. Andererseits zahlen Sie sieben, acht oder neun Prozent Kreditzinsen. Im Vergleich zu einem Hypothekenkredit mit regelmäßiger Tilgung schneidet somit das Bankvorausdarlehen ungünstiger ab: Das Guthaben würde den Kredit sofort senken, und die Ratenzahlungen hätten bereits mit der Rückzahlung des Kredits begonnen. Auch sind die Abschlussgebühren für den Bausparvertrag sowie die Darlehens- und Kontoführungsgebühren für das Bauspardarlehen als zusätzliche Kosten zu berücksichtigen.

Keine Bausparsofortfinanzierung

Noch unvorteilhafter sind Bausparsofortfinanzierungen, bei denen das notwendige Guthaben Ihres Bausparvertrages durch einen Kredit quasi sofort angespart wird. Sie ,,sparen" somit auf Kredit und zahlen zweimal Darlehenszinsen - einmal für Ihr finanziertes ,,Guthaben" und ein zweites Mal für die aufgenommene Hypothek. Gleichzeitig erhalten Sie nur niedrige Bauspar-Guthabenzinsen. Schon manche Baufinanzierung wurde mit dieser Vertragsform in den Ruin getrieben.

Tipp: Grundsätzlich gilt :

Der Einsatz eines Bausparvertrages macht nur einen wirtschaftlichen Sinn, wenn er in absehbarer Zeit zuteilungsreif wird. Ein Neuabschluss mit einer Bausparsumme von lediglich 20.000 oder 30.000 EURO ist ratsam, wenn hierauf vermögenswirksame Leistungen gespart werden und Sie sogar Wohnungsbauprämien erhalten.

Und: Hände weg von den meisten Modellen zur Bausparsofortfinanzierung!

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