5. Worauf ist zu achten?

Auszahlungsbetrag

Schon so mancher Bauherr oder Immobilienkäufer wunderte sich, dass ihm weniger Geld zur Verfügung stand, als er Kredit aufnahm. Grund dafür ist, dass der dass der tatsächliche Auszahlungsbetrag nicht immer gleich dem Finanzierungsbetrag ist. Der Abzug eines Disagios oder von Gebühren verringert die verfügbaren Kreditmittel. Achten Sie darauf, derartige Finanzierungslücken zu vermeiden. Der Kreditbedarf muss durch den Auszahlungsbetrag gedeckt sein! Mit anderen Worten: wenn 200.000 EURO benötigt, aber nur 180.000 EURO ausgezahlt werden, entsteht eine Finanzierungslücke von 20.000 EURO, die es nachzufinanzieren gilt. Nachfinanzierungen sind aber teilweise nur schwierig möglich und sollten nicht durch ,,Schönrechnereien" weg gerechnet werden. Und noch etwas sollten Sie bedenken: Das Kreditinstitut zahlt den Kredit nur aus, wenn die Kreditsicherheiten geklärt sind. Üblicherweise ist somit bis zur Auszahlung des Kredites erst das vorhandene Eigengeld einzusetzen. Kalkulieren Sie etwaige Zahlungstermine nicht zu knapp, damit der Auszahlungsbetrag auch rechtzeitig zur Verfügung steht


Auszahlung bei Neubauten

Bei Bauvorhaben wird der Kredit in der Regel in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt. In der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hat der Gesetzgeber unter anderem - festgelegt, nach welchen erbrachten Leistungen der Bauträger bei der Erstellung eines Neubaus seine Zahlungsforderungen stellen kann. Die MaBV gilt für Unternehmen bzw. Baubetreuer, die Bauvorhaben gewerbsmäßig als Bauherr im eigenen Namen, für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte vom Erwerber verwenden wollen.

Da die meisten Bauunternehmen ihre Zahlungsaufforderung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ausrichten, sollten Sie unbedingt Ihre Bank fragen, wie die Auszahlung des Darlehens vorgenommen wird

Nach der MaBV gelten folgende Zahlungstermine:

30% der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20% der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll.

Vom restlichen Teil der Vertragssumme:

40% nach der Rohbaufertigstellung
25% nach Fertigung der Rohrinstallation inkl. lnnenputz
05%, nach Fertigstellung der Schreiner- und Glasarbeiten
05% nach Bezugsfertigkeit/Besitzübergabe
05% nach vollständiger Fertigstellung

Erfolgt die Kreditauszahlung zu einem späteren Zeitpunkt, muss eine Zwischenfinanzierung zur Zahlung der Handwerkerrechnungen erfolgen. Zur Zwischenfinanzierung wird ein Baukonto bei einer Bank eingerichtet, dass wie ein Kontokorrentkonto genutzt wird: Sie erhalten einen Überziehungsrahmen und zahlen die Rechnungen aus dem Guthaben oder Kreditrahmen. Da Sie einen kurzfristigen Kredit erhalten, sind die Kreditzinsen hier höher. Diese sog. ,,Bauzeitzinsen" müssen Sie in Ihrer Finanzierung mit einplanen.

Tipp: Umgehen Sie Bauzeitzinsen lieber, indem Sie darauf achten, dass die Auszahlung Ihres Hypothekenkredits nach der MaBV verläuft. Manche Banken sehen Regelungen vor, die fünfzig Prozent nach Rohbauerstellung und weitere fünfzig Prozent nach Fertigstellung auszahlen. Dies erfordert teure Zwischenkredite für die Zwischenzeit und erhöht somit die Kosten.


Bearbeitungsgebühr

Einige Banken bzw. Sparkassen verlangen bei der Beantragung eines Kredites eine einmalige Bearbeitungsgebühr von 0,5% bis 1% der Kreditsumme. Bei 300.000 EURO Kredit wären dies bis zu 3.000 EURO weitere Kosten. Da dieser Posten allerdings ein Preisbestandteil zur Berechnung des effektiven Jahreszinses ist, sind die Banken dazu übergegangen, auf eine Bearbeitungsgebühr zu verzichten und stattdessen den Nominalzins zu erhöhen. Bearbeitungsgebühren sollten Sie nicht ohne Verhandlungen akzeptieren.



Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen, auch Bereitstellungsprovision genannt, sind Zinsen für ein Darlehen, das zugesagt, aber doch nicht abgerufen wurde. Das Kreditinstitut rechnet Bereitstellungszinsen auf den noch nicht ausgezahlten Kreditbetrag. Sie werden von einigen Instituten bereite als Darlehenszusage erhoben, was in der Regel aber verhandlungsfähig ist. Die zinslose Frist kann zwischen 1 und 6 Monaten liegen. Bei Bauvorhaben sind Bereitstellungszinsen kaum zu vermeiden, da nur nach Baufortschritt ausgezahlt wird (siehe ,,Auszahlung"). Die Bereitstellungszinsen betragen ca. 3 Prozent im Jahr oder 0,25 Prozent im Monat. Ungünstig ist eine Regelung,,0,25 Prozent je angefangenem Monat", da Sie so für einen ganzen Monat mitzahlen, von dem eventuell erst wenige Tage vergangen sind.

Tipp: Die Bereitstellungszinsen sind nicht Bestandteil des effektiven Jahreszinses. Achten Sie deshalb darauf, ab welchem Monat Bereitstellungszinsen anfallen. Haben Sie zum Beispiel auf 200.000 EURO Kredit bereits nach 2 Monaten Bereitstellungszinsen zu zahlen, so kostet Sie dies - verglichen mit einer 6-monatigen Frist - bis zu vier Monate jeweils 500 EURO mehr Zinsen!





Disagio

Das Disagio (im Kreditgeschäft auch als Damnum bezeichnet) ist die Differenz zwischen Auszahlungsbetrag und Nominalbetrag des Kredites (z.B. 90% statt 100%). So werden bei einem Disagio von 10% zum Beispiel statt 200.000 EURO nur 180.000 EURO ausgezahlt. Das Disagio ist in der Regel als ein einmaliger Zinsvorschuss anzusehen, der während der Zinsbindung zu einem niedrigeren Nominalzins führt.

Dabei gilt: Je höher das Disagio, desto niedriger der Nominalzins. Zum Beispiel wäre bei einer 10-jährigen Zinsbindung und einem Prozent anfänglicher Tilgung ein Kredit mit 90% Auszahlung - also 10% Disagio - mit 6% Nominalzins statt mit 7,5% p. a. zu verzinsen. Aber Vorsicht: Die Nichtberücksichtigung eines Disagios in der Finanzierung führt zu Finanzierungslücken! Wenn Sie im obigen Beispiel 200.000 EURO benötigen, ist der Kredit auf 222.000 EURO zu erhöhen, um nach Abzug des 10-prozentigen Disagios den Kreditbedarf zu decken. Da der Nominalbetrag des Kredites höher aufgenommen werden muss, gleichzeitig die Rate niedriger als bei 100% Auszahlung ist, verbleiben nach Ende der Zinsbindung höhere Restschulden, im Beispiel 191.682,32 EURO nach 10 Jahren (bei 100% Auszahlung 169.751,84 EURO). Zahlen Sie daher die gleiche Rate, wie bei einer 100%-Auszahlung, damit Sie keine wesentlich höhere Restschuld nach Zinsbindungsende haben! Außerdem gilt der niedrigere Nominalzins nur für die Zinsbindungsdauer, danach ist das Disagio verbraucht und dann steigt in der Regel der Nominalzins.

Sollte ein Kredit jahrelang nicht in Anspruch genommen werden, verfällt auch der Vorteil des niedrigeren Nominalzinssatzes. Bei einer Zinsbindung von 5 Jahren und einer Nichtinanspruchnahme von 2 Jahren wäre das Disagio für 2 Jahre verbraucht, ohne eine Mark Kredit erhalten zu haben. Nach Ende der Zinsbindungsfrist in 3 Jahren würde der niedrige Nominalzinssatz entfallen.

Außerdem: Bei vorzeitigen Kreditrückzahlungen steht Ihnen eine Erstattung des zwischen Rückzahlungszeitpunkt und Zinsbindungsende nicht verbrauchten Disagios zu (so genannte Disagio-Erstattung).

Tipp: Verfallen Sie nicht möglichen ,,Lockangeboten" mit niedrigem Nominalzins und hohem Disagio. Sie müssen nicht preiswerter sein. Der eigentliche Vorteil des Disagios ist ausschließlich steuerlich begründet. Wenn das Disagio vor Einzug in das Objekt anfällt, kann es für das Einzugsjahr als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Beachten Sie zum Disagio unsere vorstehenden Empfehlungen zur höheren Rate, erst dann haben Sie einen wirklichen Vorteil.
Normalzins

Der Nominalzins ist der Zinssatz, mit dem der vereinbarte Kreditbetrag laut Vertrag bzw. später das noch nicht zurückbezahlte Kapital verzinst wird. Er bestimmt zusammen mit der anfänglichen Tilgung die Höhe der Rate. Der Nominalzins gibt keine Auskunft über die tatsächlichen Kosten des Kredits. Hierzu muss der effektive Jahreszinssatz betrachtet werden, in den weitere Preisbeeinflussende Faktoren einfließen, wie zum Beispiel Zinsbindungsfrist‘ Disagio‘ Ratenzahlungs- und Verrechnungstermine. Nach Ende der Zinsbindungsfrist erfolgt die Vereinbarung eines neuen Nominalzinssatzes, angepasst an die dann herrschende Marktlage.
Schätzkosten

In vielen Fällen verlangt das Kreditinstitut für die Schätzung des Objektwertes eine Gebühr. Die Schätzkosten werden als bestimmter Prozentsatz entweder auf die Darlehenssumme oder auf den Objektwert erhoben. Letzteres ist in der Regel teurer - vor allem dann, wenn das Darlehen erheblich niedriger ist als der Wert des Hauses. Üblich sind 0,2% bis 0,5% der Darlehenssumme als Schätzgebühr.

Versicherungsgesellschaften verlangen bei älteren Gebäuden (ca. 6 Jahren u. älter) und größeren Darlehensnennbeträgen (EURO 300.000,- und mehr) oftmals ein Wertgutachten eines Bausachverständigen. Die Kosten müssen Sie tragen. Das kann teuer werden, da vereidigte Bausachverständige ihre Gebührensätze nach dem Wert der Immobilien berechnen. Da fallen schnell Kosten von EURO 1.000,-- bis EURO 3.000,-- an.
Sondertilgung

Bei Baudarlehen mit festem Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit bis 10 Jahre werden Sondertilgungen meist nicht akzeptiert. Haben Sie allerdings eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren vereinbart, ist eine Sondertilgung jederzeit nach Ablauf von 10 Jahren möglich. Diese vorzeitige Rückzahlung Ihres Kredites, ganz oder teilweise, ist in § 609a BGB geregelt (vorzeitige Kündigung).

Wenn Sie vorzeitige Kreditrückzahlungen bereits heute planen, empfehlen sich zwei Vorgehensweisen:
Sie teilen Ihren Kredit in mehrere Abschnitte mit verschiedenen Zinsbindungen auf. Planen Sie so im Voraus, wann welche Sondertilgungen erfolgen sollen. Stückeln Sie den Kredit nicht zu klein, da sonst entweder das Kreditinstitut diese Beträge nicht vergibt (5.000 EURO Hypothekenkredit wären eher ein teurer Konsumentenkredit) oder Zuschläge erfolgen.

Sie schließen, wenn es nur um eine kurze Zeit geht, für den Teil, der sondergetilgt wird, einen variablen Zinssatz ab. Aber Vorsicht, die Zinsen können durch ein erhöhtes Marktniveau steigen und damit auch Ihre Kreditbelastungen. Variable Kredite sind mit einer Frist von 3 Monaten kündbar.
Teilvalutierungszuschlag

Bei Auszahlung von Darlehen in Teilbeträgen erheben einige Kreditinstitute Zuschläge zum Nominalzins. Der Kreditnehmer muss bis zur vollständigen Auszahlung des Darlehens einen erhöhten Nominalzins auf den bereits ausgezahlten Betrag zahlen. Der Teilauszahlungszuschlag beträgt meist 1 Prozentpunkt. Gerade bei Bauvorhaben verteuert sich so die Finanzierung deutlich. Bei einem Jahr Bauzeit würden Sie zum Beispiel auf einen Kredit über 200.000 EURO bei einem vereinbarten Nominalzins von 8% p.a. statt ca. 8.000 EURO etwa 9.000 EURO Zinsen zahlen, 1.000 EURO mehr. Vermeiden Sie daher Teilvalutierungszuschläge (auch Teilauszahlungszuschläge genannt). Verhandeln Sie hier mit dem Kreditinstitut.



Zinsbindung

Solange der Zins festgeschrieben ist, können Sie sicher sein: Die monatliche Rate aus Zins und Tilgung bleibt unverändert. Je länger die Zinsbindung desto größer die Sicherheit vor Zinserhöhungen. Vor allem für Kunden, die knapp kalkulieren müssen und sich höhere Belastungen bei eventuell steigenden Zinsen nicht leisten können, ist das ein entscheidender Vorteil. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte in Niedrigzinsphasen unbedingt mit einer längeren Zinsbindung von beispielsweise 10 Jahren abschließen. Bei fallendem Zinsniveau sollten Sie eher 1-2 Jahre Zinsbindung vereinbaren, so werden Sie zumindest nicht von unerwarteten Zinserhöhungen betroffen. Der langfristige Durchschnittseffektivzinssatz pendelt um 8,2%. Je nachdem, ob die derzeitigen Zinsen drüber oder drunter liegen, sollte die Zinsbindung gewählt werden. Bei mehr als 0,4%-Punkten unter diesem Durchschnittszins heißt es im allgemeinen: zugreifen und langfristige Zinsbindungen eingehen.

Nur wenn ein großes Sicherheitspolster in Ihrem frei verfügbaren Einkommen vorhanden ist, können Sie bei sich abzeichnendem sinkenden Zinsniveau auch variable Zinssätze vereinbaren. Eine Variante, um verschiedene Zinssituationen abzusichern ist es, einen größeren Kreditbetrag auf 10 Jahre und etwas kleinere Beträge zu anderen Zinsbindungen anzulegen. Dies gibt Ihnen die Freiheit, in Niedrigzinsphasen ggf. bestimmte Kreditteile langfristig festzulegen. Bedenken Sie bei der Gestaltung der Zinsbindung auch, das nach §609a BGB (siehe auch unter ,,Sondertilgung") bei Zinsbindungen bis zu 10 Jahren keine vorzeitigen Kreditrückzahlungen erfolgen können. Nach Auslauf der Zinsbindung wird das Kreditinstitut Sie ca. einen Monat vorher anschreiben und einen neuen Zinssatz anbieten (Zinsanpassung). Prüfen Sie ggf.‘ ob ein anderes Kreditinstitut bessere Konditionen vorweist. Nur entstehen bei einer Umschuldung auch Kosten. Daher sollte der neue effektive Jahreszins mindestens 0,2%-Punkte günstiger als der Ihres alten Kreditgebers liegen.

Tipp: Machen Sie sich eine Vorstellung von der Zinsentwicklung der nächsten Jahre und schätzen Sie die Situation ein. Gehen Sie lieber auf Nummer sicher und schließen Sie bei einem Baudarlehen, dessen effektiven Jahreszinsen 0,2 bis 0,4% unter dem langfristigen Durchschnittseffektivzins von 8,5% liegen, auf fünf oder zehn Jahre Zinsbindung ab. In Hochzinsphasen empfehlen sich ein oder zwei Jahre Zinsbindung
Zinsstundung

Vorsicht vor Krediten, bei denen Ihre anfängliche Belastung durch so genannte Zinstundungs- oder Tilgungsstreckungskredite niedriger gerechnet werden. Zinsstundungen sind zu einem späteren Zeitpunkt zurückzuzahlen und kosten hohe Zinsen. Woher soll aber eine höhere Belastung tragbar sein, wenn der Kredit heute schon kaum zu bezahlen ist? Rechnet man Zinsstundung und Hypothekenkredit oder Bankvorausdarlehen zusammen, kommt eine sehr teure Finanzierungsvariante heraus. Am effektiven Jahreszins ist dies nicht zu erkennen, da dieser nur für jeden Kredit einzeln gerechnet wird. Nehmen Sie also keine Kredite mit Zinsstundungen auf!
Zins- und Tilgungsverrechnung

Die Tilgungsverrechnung ist der Zeitpunkt, zu dem der Tilgungsanteil der Rate auf den ausstehenden Kreditbetrag verrechnet wird und folglich die Schulden senkt. Damit sinkt auch die Berechnung der Zinsen bis zur nächsten Tilgungsverrechnung usw. Die Zinsverrechnung ist demgegenüber der Zeitpunkt, zu dem das Kreditinstitut seine Zinsen fordert. Sie werden dem ausstehenden Kreditbetrag zugeschlagen und durch die Tilgung abbezahlt. Die Tilgungs- und Zinsverrechnung waren die Gründe für einen langjährigen Streit von Verbrauchern und Banken vor dem Bundesgerichtshof. So kostet ein Kredit über 200.000 EURO mit einem Nominalzins von 8% p.a (10 Jahre Zinsbindung) und einer jährlichen Tilgungs- und Zinsverrechnung bis zum Zinsbindungsende 1.484,57 EURO mehr als bei sofortiger Tilgungsverrechnung mit Zahlung der monatlichen Rate. Würden diese Konditionen bis zur vollständigen Tilgung des Kredites gelten, hätten Sie 18.044,57 EURO mehr bezahlt.

Da die Zins- und Tilgungsverrechnung Bestandteil des effektiven Jahreszinses ist, können Sie diese Kostenerhöhende Wirkung durch einen höheren effektiven Jahreszins feststellen. Die sofortige Zins- und Tilgungsverrechnung zum Zeitpunkt der Ratenzahlung ist für Sie am preisgünstigsten. Sollte Ihnen im Kreditvertrag kein effektiver Jahreszins angegeben worden und die Verrechnungsklausel unverständlich formuliert sein, entstehen Ihnen rechtliche Ansprüche auf Schadensersatz.

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