6. Die richtige Finanzierung
Unsere Tipps sollten Sie in die Lage versetzen, die richtige Finanzierung für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu wählen. Im Überblick wiederholen wir noch sozusagen als Checkliste für Ihre Finanzierungsentscheidung, einmal die wichtigsten Tipps und Einzelschritte:
Wie viel Kredit kann ich mir leisten, wie viel benötige ich?
Die Bestandsaufnahme der Vermögenssituation und der künftigen Einkommensentwicklung bildet die persönliche Belastungs- und Finanzierungsgrenzen. Die Baufinanzierung muss auch ohne mögliche steuerliche Vorteile tragbar sein und nicht zum ,,Schönrechnen" dienen.
Welcher Kreditgeber und welche Kreditart kommt in welcher Situation in Betracht ?Vor dem Abschluss von Kauf- und Kreditverträgen sollten Sie prüfen, ob Ansprüche auf eine öffentliche Förderung des Eigenheims bestehen
Wenn ein Eigenheim geplant ist sind Annuitätendarlehen zu bevorzugen.
Zuteilungsreife Bausparverträge sind ggf. kurzfristig bis zur Zuteilung zwischen zu finanzieren.
Undurchsichtige Finanzierungskonstruktionen sind zu meiden.
Nur bei zu vermietenden Objekten ist zu prüfen, ob ein Hypothekenkredit mit einer Kapitallebensversicherung vorteilhafter als ein Annuitätendarlehen ist.
Welche Zinsbindung ist wann zu vereinbaren?
Langfristige Zinsbindungen sichern eine gleich hohe Ratenbelastung. In Niedrigzinsphasen sollten möglichst 10-jährige Zinsbindungen, in Hochzinsphasen ca. 1 bis 2 jährige Zinsbindungen abgeschlossen werden. Ist der effektive Jahreszins mindestens bei 0,4%-Punkten unter dem langjährigen Durchschnitt von 8,5%, gilt es sich den Zinssatz langfristig zu sichern.
Falls Sondertilgungen geplant sind, empfiehlt es sich, die Zinsbindungen entsprechend den beabsichtigten Zahlungszeitpunkten aufzuteilen.
Welches ist das günstigste Angebot?
Der niedrigste effektive Jahreszins zeigt an, welcher Hypothekenkredit am günstigsten ist.
Aber Vorsicht: Es sind nicht alle Belastungen enthalten, wie z.B. Schätzgebühren, Teilvalutierungszuschläge, Zeitraum der kostenlosen Darlehensbereitstellung und Höhe der Bereitstellungszinsen. Solche Nebenbedingungen sind gesondert zu vergleichen!
Wer von vornherein - bei gleich günstigem Effektivzins - eine Beleihung bis 80% bietet, den sollten Sie als Finanzierungspartner vorziehen.
Fazit: Lassen Sie sich grundsätzlich für das Gesamtdarlehen einen Effektivzins ausrechnen. Sie werden staunen, wie stark sich ein scheinbar niedriger Zinszuschlag für die restlichen 20% Darlehen im Gesamteffektivzins niederschlägt.
Bei Bauvorhaben wird der Kredit über die gesamte Bauzeit nur in Teilbeträgen benötigt. Kosten für Bereitstellungszinsen reduzieren sich, wenn die Bank zumindest für die ersten 4 Monate keine Bereitstellungszinsen verlangt. Sie sparen auch Zinskosten, wenn die Auszahlung des Kredits nach Bauabschnitten entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung erfolgt. Kredite mit Zuschlägen zum Nominalzinssatz für Teilauszahlungen (so genannte Teilvalutierungszuschläge) sind grundsätzlich abzulehnen. Nur wenn besonders wichtige andere Vorteile dieses Kredites den Nachteil aufwiegen zum Beispiel bei besonders niedrigerem effektiven Jahreszins) oder lediglich ein Kauf und kein Bauvorhaben vorliegt, ist der Teilvalutierungszuschlag zu vernachlässigen.
Bevor Sie ein Disagio vereinbaren, prüfen Sie, ob es steuerlich überhaupt abzugsfähig ist. Am Ende der Zinsbindung ist das Disagio verbraucht. Im Regelfall ist die Restschuld des Kredits mit Disagio höher als bei Krediten ohne Disagio. Dies kann nur vermieden werden, wenn die gleiche Rate wie bei einem Kredit ohne Disagio gezahlt wird. Erst so entsteht ein wirklicher finanzieller Vorteil.
Nicht jede Kreditkondition sollte unvoreingenommen akzeptiert werden. Auch der scheinbar ,,nur" geringe Unterschied von 0,25% p.a. zum Beispiel bei einem 8,15% p.a. anstatt 8,40% p.a. Nominalzins kostet Sie im Laufe der Jahre viele Tausend Mark. Die Erfahrung zeigt, dass Kreditinstitut auch 10 Jahre später bei einer Neuvereinbarung nach Ablauf einer Zinsfestschreibung seine ,,höheren" Zinsen weiter beibehält. Bei einer Kreditlaufzeit von rund 26 Jahren wären dies bei einem Kredit über 250.000 EURO insgesamt 45.389,94 EURO an Differenz, die die 0,25% p.a. im Beispiel ausmachen.
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